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在美国买房如何合理规划资金

安庆房产  发布日期:2014/8/14 15:12:02
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据悉,中国人在美国买房的中位价格是42.5万美元(约合260万元人民币),是全美中位房价的大约一倍,比外国人在美购房中位房价27.6万美元(约合169万元人民币)也高出5成,显示中国人出售阔绰,钟情于高端住宅。那么如果成功投资美国房产,买美国房子资金方面该怎么规划?作为外国人在美购房,除了明了两国市场的差异,最需要了解的就是购房的具体流程和相关税费。美国此次经济危机由房地产泡沫而起,为了尽快走出危机,美国政府针对房地产市场出台了很多刺激措施。同时,美国政府对外国人买房持欢迎态度,没有任何条件上的限制,理论上,哪怕非法移民也完全有可能通过正规渠道置业。在具体的购房流程和需支付的税费上,外国人与美国当地人完全一样。

第一,需要做好一次性付款的准备。从买卖双方谈好条件同意成交到最後房屋的交接,各种手续的办理需耗时1-2个月,其间银行审核放款的时间几乎占到80%以上。在银行对贷款人的审核中,有两个条件外国人很难达到:第一,在美国有两年以上的缴税记录;第二,优良的个人信用报告。中国投资者如果不是常年在美居住,很难达到要求。

第二,通过中介选房。在美国买卖房屋绝大多数通过中介进行,房产中介一般收取房价6%的中介费,中介费统一由卖家交,买卖双方的中介各得3%,总价高的房子可以和中介商谈减少1-2%。

第三,购房手续可委托公证行办理。由於美国房屋买卖的档案和流程都已经规范成型多年, 所以期间不需要请律师来处理。但在买房和办理房产交接过程中会牵涉到一些法律文书和政府档案,对外国人来说,亲自去办这些手续好像没有必要,可以请专业的公证行来做,公证行的收费一般是交易价的0.2%。房屋买卖价格谈成後,交易双方可以把档案交给公证行审核,公证行的工作包括:1、调查卖方的房屋档案,保证卖方的确有房子的所有权;2、办理房屋的产权交接档案;3、保证卖方在完成房产交接後拿到钱款。

第四,细致了解房地产交易的相关税费。美国的房地产交易一般主要包括以下费用:洪水调查费10美元(查看房子是否处於洪水经过的地区)、登记和公证费200美元、杂费117.45美元、每年约占房屋价值0.125%的房屋保险费(具体费率视房屋而定,此为强制保险,以防意外发生时屋主不会无钱新建房子而无居所)、每平方英尺0.1美元的房屋侦测费(买方会请第三方房屋侦测机构对标的房屋进行侦测,以免入住後发现问题而引起不必要的纠纷)。如果买家需要银行贷款,费用还包括银行贷款评估费500美元、信用报告调查费25美元、贷款申请费350美元、贷款核准费395美元。

在纳税方面,按照《1980年外国投资房地产税法案》(FIRPTA(7772,-174.00,-2.19%)),外国投资者对美国房地产的投资收益须按常规所得税税率徵税。而一个外国人如果於一个纳税年度内在美国停留超过183天,则可被视作美国居民纳税人,享受相关的优惠,即已婚家庭如果出售一套自用二年以上的住宅获得的收益不超过50万美元,可以免交所得税,单身人士的免税条件则为收益不超过25万美元。由於大部分房屋的出售收益不会超过这一限额,因此房屋交易相当於免税。不过这个免税优惠一个人或家庭一生只能享受一次,第二套房子买卖时如果再有收益,联邦税务局(IRS)就要收取20%的资产所得税。

第五,拥有房产後需每年支付房产税。美国的开发商新开发项目不用缴纳土地转让金给政府,但政府每年会对业主徵收两种房产税。一种是计价税(Valorem Tax),按房子的价值徵收。房子的价值一开始依房屋买卖合同定价,但每年政府都会重新估值,当然,政府的估值总是有利於自己,房价涨时跟着涨,跌时却不跟着跌,导致老百姓近两年对此很多抱怨。另一种是市政建设费(Mello Roos),这一税种针对建於新开发地区或新地块的房子,徵收期为20年。两税的税率由当地议会投票决定,每个城市都不一样,一般为房屋总价的1.5%-3%。每半年政府会寄出账单给屋主要求缴税。

第六,出租物业需考虑管理费用。出於投资目的的购房者,如果暂时没有自住需求,可以将房屋出租以求回报。

现金买房流程:

用现金买房大约需要两个星期到一个月。如果在美国没有账号,可以在交割前将现金打到买方律师事务所代管账号存放(Escrow Account)

第一天,下初步合同。这是一个单边合同,包括开价和其它附加条件,付$1000支票作押金。

第二天,卖方接受出价(可能来回几次讨价还价后接受)。

第三天到第九天,雇佣专业房屋检验人员检查房子。

第九天,房屋检验完成。如果检验结果有问题,可以再磋商买卖价格,或终止合同。

第十天,双方律师拟定正式买卖合同。

第十四天,签署正式买卖合同,付房价5%的定金(也是买方违约金)。

第十五天,律师下订单进行产权调查 (可以提前做,节省时间)。

第二十七天,最后验房。

第二十八天,办理房屋交割手续,付清全款。手续不到1小时 。

有些程序加紧的话可以在两到三周内完成整个房屋交割过程。

更多美国房价信息:http://www.hminvestment.com/Estate.html

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